Пожизненная рента
Моё главное правило:
Суды выигрывает не тот, кто обладает
знаниями законов,
а тот, кто умеет грамотно создать
устойчивые правовые конструкции.
Правовое регулирование – глава 7
Семейного кодекса российской Федерации.
Запишитесь на бесплатную консультацию
" Не так давно у меня на приёме была Мария Н., женщина пожилого возраста, пенсия у которой составляла около двадцати тысяч рублей. Моя клиентка рассказала, что является собственником двухкомнатной квартиры. Из близких родственников у неё имелась родная младшая сестра, которая неоднократно намекала ей на то, чтобы та оставила завещание на квартиру в пользу неё.
Мария решила, что желает в обмен на завещание, если так можно выразиться, сестра будет выплачивать ей ренту – денежное содержание в течение всей жизни, что повысит качество её жизни.
Мы помогли с оформлением договора и сестра стала ей выплачивать постоянную ренту в размере 35 000 рублей."
Чаще всего в роли рантье выступают пожилые люди — владельцы недвижимости, у которых нет близких родственников и финансовой поддержки со стороны. Для этой категории рента — дополнительный доход, позволяющий покрывать коммунальные платежи и базовые потребности: питание, лечение, покупку одежды. Оплачивать ренту и оказывать услуги собственникам имущества могут физические и юридические лица.
В большинстве случаев рента выплачивается деньгами. Но некоторые виды ренты предусматривают нематериальное вознаграждение: медицинский уход, помощь по дому, оказание разнообразных услуг или работ.
Постоянная рента
По договору постоянной ренты, собственнику недвижимого имущества регулярно выплачиваются денежные средства взамен на право пользования его квартирой, домом или земельным участком. Стороны договора определяют общую стоимость имущества и размер ежемесячного взноса.
Постоянная рента выплачивается деньгами. Но плательщик может предоставить услуги, приобрести необходимые вещи или сделать какую-то работу для рантье в пределах суммы ежемесячного платежа (ГК РФ, ст. 590, п. 1). Размер взноса стороны определяют самостоятельно, но он должен быть не ниже прожиточного минимума (ГК РФ, ст. 590, п. 2), который установлен в регионе расположения имущества рантье.
Срок постоянной ренты в договоре не указывается — выплаты бессрочны. Если рантье умирает, плательщик продолжает платить, но уже наследникам.
Примерить на себя роль рантье могут физические лица и некоммерческие организации, например, благотворительные фонды или ТСЖ (ГК РФ, ст. 589, п.1).
Закрыть договор можно разными способами:
отказаться от дальнейших выплат — плательщик лишается права собственности на недвижимость, деньги, уплаченные ранее в рамках договора ренты, не возвращаются;
полностью выкупить ренту — внести остаток суммы от оговоренной стоимости недвижимости;
выплачивать по графику — вносить ежемесячные платежи до полной выплаты ренты.
Пожизненная рента
Пожизненная рента подходит тем, кто готов обменять собственное имущество на материальное содержание и уход. Договор действует до момента смерти рантье. Такая сделка позволяет пожилому человеку проводить остаток жизни не в бедности и одиночестве, а под присмотром и с хорошей материальной поддержкой.
Получателей ренты может быть несколько (ГК РФ, ст. 596, п. 2). В таком случае недвижимость плательщик получит только после смерти последнего рантье.
Получать пожизненную ренту могут исключительно физические лица. Владелец квартиры вправе заключить договор ренты, указав в нём получателем ежемесячной выплаты своего близкого родственника — брата, мать, отца. В таком случае пожизненная рента устанавливается на период жизни рентополучателя (ГК РФ, ст. 596, п. 1).
Размер ежемесячной выплаты стороны определяют самостоятельно, но он должен быть не меньше прожиточного минимума (ГК РФ, ст. 597, п. 2).
Получатель ренты может до конца жизни проживать в квартире и пользоваться недвижимостью. Новый собственник после регистрации договора ренты в Росреестре приобретает такие же права и по закону может заселиться в это жильё. Но совместное проживание зачастую негативно влияет на отношения между плательщиком и получателем ренты, поэтому вопрос совместного или раздельного проживания рекомендуется обсудить до момента заключения сделки.
Пожизненное содержание с иждивением
Минимальный размер платежа при пожизненном содержании с иждивением — два прожиточных минимума (ГК РФ, ст. 602, п.2).
Договор ренты с пожизненным содержанием позволяет плательщику пользоваться недвижимостью, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество (ГК РФ, ст. 604), но только при наличии письменного согласия рантье с нотариальным заверением его подписи. Если подобные действия проведены без согласия рантье, он вправе через суд требовать признания недействительности отчуждения или обременения.
Если плательщик ренты нарушает права собственника или условия договора, рантье может потребовать расторжения сделки с возвратом имущества либо выплатой выкупной стоимости недвижимости (ГК РФ, ст. 605, п.2).
Пример. Молодая семейная пара заключает договор ренты на квартиру пожилого одинокого пенсионера. До самой его смерти супруги должны ежемесячно выплачивать старику 15 000 рублей и обеспечивать ему полный уход, включая покупку продуктов, медикаментов, одежды, уборку и приготовление пищи. Стороны ренты договорились о совместном проживании в квартире.
Как снизить риски и избежать мошенничества при заключении договора ренты
- Оформляя ренту, каждая сторона планирует получить выгоду и надеется избежать неприятностей. Но планами делу не помочь, поэтому предлагаем несколько действенных методов снижения рисков.
- Привлечь юристов к заключению сделки. Специалисты проводят проверку чистоты объекта недвижимости и составляют договор с учётом всех возможных нюансов.
- Заключить договор ренты на квартиру между родственниками. Такой вариант снижает вероятность попадания в мошеннические схемы.
- Математический расчёт. Чтобы не переплатить за жильё, рекомендуем предварительно просчитать рентные платежи на разное количество лет и сопоставить с ценой на недвижимость. Оформлять ренту целесообразно, если стоимость объекта недвижимости выше, чем платежи на максимальное количество лет.
Плюсы и минусы договора ренты
Очевидно, что договор ренты — не самая простая сделка, подразумевающая плюсы и минусы для каждой из сторон-участников. Но в большинстве случаев получатели и плательщики ренты концентрируют внимание только на персональных выгодах.
Судебная практика
Интересное решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разбираясь с правами гражданки, получившей недвижимость по договору ренты.
С иском к получателю ренты обратились наследники пенсионерки, которая при жизни отписала свое жилье заинтересованному лицу за уход и содержание. Местные суды пошли навстречу пожеланиям родственников - сына и сестры покойной - забрать у получательницы ренты недвижимость и включить квартиру в их наследство.
С такими решениями не согласился Верховный суд РФ и защитил права получательницы квартиры, заодно объяснив, какие правовые нормы защищают права тех, кто связан с договорами ренты.
Эта история случилась в столице. В суд пришли родные, недовольные тем, что квартира по договору пожизненной ренты досталась чужому человеку. Истцы были уверены, что это их наследство, которое они попросили суд отнять и разделить пополам.
Свои требования родственники аргументировали тем, что по закону имеют право на обязательную долю в наследстве. А еще, по их мнению, регистрация перехода прав собственности на квартиру к чужой им гражданке случилась уже после смерти их родственницы. Они доказывали в суде, что, хотя эта женщина зарегистрировала на себя право собственности на квартиру, она во владение жильем еще не вступила и коммунальные платежи платить не начала.
Суды - районный и городской - с доводами родственников полностью согласились. Тогда ответчица, у которой отняли жилье, дошла до Верховного суда, где после изучения дела согласились с ее аргументами.
● Верховный суд сказал, что имеются "основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений". Потому как судами первой и апелляционной инстанции допущены "нарушения норм материального права".
Вот как выглядела эта ситуация по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Между пожилой собственницей квартиры и некой гражданкой был заключен и заверен у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора квартира пенсионерки переходит бесплатно в собственность ее помощницы, за что она обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, у которой до конца дней остается право бесплатно пользоваться жильем.
После подписания договора представитель пенсионерки по ее доверенности обратился в управление Росреестра с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру новой владелице. Прошло немного времени, и пожилая женщина умерла. Так что переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки.
Районный суд, разбирая жалобу родственников, исходил из того, что ни одна из сторон по договору пожизненного содержания к исполнению договора не приступала. Квартира получательнице ренты передана не была, и та ее не успела принять. Доказательств, что помощница приносила продукты и лекарства, в суд не представлено. А еще истцы заявили, что правоспособность родственницы прекратилась в момент ее смерти. Из этого следует, что договор пожизненного содержания прекратился именно в этот день. По логике истцов выходит, что переход права собственности после смерти не мог быть зарегистрирован.
Апелляцию такие доводы вполне устроили. А Судебная коллегия по гражданским делам ВС заявила, что с этими выводами она не согласна. И объяснила, почему.
В Гражданском кодексе есть 432-я статья. Там сказано, какой договор считается заключенным. В другой статье того же кодекса - 601-й - говорится о договоре пожизненного содержания. В нашем случае договор ренты заключен правильно, удостоверен у нотариуса и по закону госрегистрации не подлежал. Его никто не признавал незаключенным. Более того, из материалов суда видно, что родственники по ходу дела изменили свои исковые требования и отказались от желания признать его недействительным. А требований признать его незаключенным они не выдвигали.
При жизни пенсионерка не требовала расторгнуть договор по причине, что помощница не выполняет свои обязательства.
КОНСУЛЬТАЦИЮ К ЮРИСТУ
